مالکیت دائم ملک در دبی یا ۹۹ ساله؟ حقیقت Freehold و Leasehold

آیا شما هم این جمله معروف را شنیده‌اید که “خرید ملک در دبی فایده‌ای ندارد، چون بعد از ۹۹ سال دولت آن را پس می‌گیرد”؟ این شایعه، تنها یکی از دغدغه‌های سرمایه‌گذاران است. اگرچه ما در این مقاله به موضوع مالکیت می‌پردازیم، اما اگر می‌خواهید تصویر کاملی از تمام چالش‌های پنهان بازار داشته باشید، پیشنهاد می‌کنیم حتماً مقاله جامع معایب و ریسک‌های خرید ملک در دبی را نیز مطالعه کنید. وقتی پای سرمایه ارزی وسط است، حق دارید نگران باشید که آیا مالکیت دائم واقعیت دارد یا خیر؟»

واقعیت این است که عدم آگاهی از تفاوت دو واژه حیاتی در حقوق املاک دبی، یعنی Freehold (مالکیت آزاد) و Leasehold (اجاره بلندمدت)، می‌تواند مسیر سرمایه‌گذاری شما را کاملاً تغییر دهد. بسیاری از خریداران نمی‌دانند که قوانین دبی سال‌هاست تغییر کرده و امروز شما می‌توانید دقیقاً مانند ایران، صاحب ابدی و ۱۰۰٪ خانه خود باشید، به شرطی که بدانید “کجا” و “چگونه” بخرید.

در این مقاله تخصصی، ما در HB Group قصد داریم با استناد به قوانین اداره اراضی دبی (DLD)، یک‌بار برای همیشه به ابهامات پاسخ دهیم. ما تفاوت سند ۹۹ ساله و دائم را بررسی می‌کنیم، مناطق مجاز برای خرید قطعی را معرفی می‌کنیم و به شما می‌گوییم چطور از اصالت سند خود مطمئن شوید تا با خیالی آسوده، میراثی ماندگار برای آینده خود بسازید.

واقعیت مالکیت ملک در دبی: آیا سندها ۹۹ ساله هستند یا دائم؟

اولین قدم برای ورود به بازار املاک امارات، پاک‌کردن ذهنیت‌های غلط قدیمی است. اگر هنوز فکر می‌کنید که سند ها ۹۹ ساله دبی تنها گزینه روی میز هستند، باید بدانید که اطلاعات شما مربوط به قبل از سال ۲۰۰۲ میلادی است! در قانون جدید املاک دبی، سیستم مالکیت دقیقاً مشابه کشورهای اروپایی و ایران طراحی شده است. اما چرا هنوز عده‌ای از سرمایه‌گذاران نگران “مصادره ملک بعد از ۹۹ سال” هستند؟ پاسخ در عدم شناخت دو نوع سند اصلی نهفته است.

چرا شایعه “سند ۹۹ ساله” بین ایرانیان رواج پیدا کرده است؟ (ریشه تاریخی)

تا پیش از سال ۲۰۰۲، هیچ فرد خارجی (غیر از شهروندان شورای همکاری خلیج فارس) حق داشتن سند مالکیت قطعی در دبی را نداشت و تنها می‌توانست ملک را اجاره بلندمدت (معمولاً ۹۹ ساله) کند. اما با دستور حاکم دبی برای جذب سرمایه جهانی، قانون تغییر کرد و مفهوم Freehold متولد شد. متاسفانه بسیاری از مشاوران املاک ناآگاه یا کسانی که تجربه سفر قدیمی به دبی داشته‌اند، هنوز قوانین منسوخ شده ۲۰ سال پیش را به عنوان واقعیت امروز بازگو می‌کنند و باعث ایجاد ترس بی‌مورد در مورد مالکیت دائم ملک در دبی می‌شوند.

تفاوت سند ۹۹ ساله و دائم (Leasehold vs Freehold) در قانون چیست؟

برای یک سرمایه‌گذاری امن، باید این دو کلمه را در قرارداد خود تفکیک کنید. تفاوت سند ۹۹ ساله و دائم دقیقاً مرز بین “مالک بودن” و “مستاجر بودن” است:

• مالکیت آزاد یا دائم (Freehold): در این حالت، شما صاحب ۱۰۰٪ ملک و زمین زیر آن (عرصه و اعیان) هستید. هیچ محدودیت زمانی وجود ندارد و سند صادر شده توسط اداره اراضی (DLD) به نام شماست. شما حق دارید ملک خود را بفروشید، اجاره دهید یا بازسازی کنید. (اکثر مناطق توریستی و محبوب دبی که ایرانیان می‌خرند، در این دسته هستند).
• مالکیت اجاره‌ای (Leasehold): در اینجا شما ملک را برای مدتی مشخص (معمولاً ۹۹ سال) اجاره می‌کنید. شما مالک ساختمان هستید اما مالک زمین نیستید. در پایان ۹۹ سال، ملک به صاحب اصلی زمین برمی‌گردد. (این نوع سند معمولاً در مناطق غیرتوریستی و خاص دبی رایج است و به سرمایه‌گذاران ایرانی توصیه نمی‌شود).

مقاله قوانین و ضوابط حقوقی خرید ملک در دبی را مطالعه نمایید.

آیا مالکیت Freehold دبی شامل عرصه و اعیان و حق ارث می‌شود؟

بله، دقیقاً. یکی از بزرگترین نگرانی‌های خریداران ایرانی، مسئله “ارث” است. طبق قوانین دبی، در املاک Freehold، مالکیت شما “مطلق” است. این یعنی در صورت فوت مالک، ملک توسط دولت ضبط نمی‌شود، بلکه طبق قوانین وراثت (و با اولویت وصیت‌نامه رسمی ثبت شده در دادگاه دبی)، عیناً به بازماندگان منتقل می‌شود. بنابراین، خرید ملک Freehold در دبی، ساختن یک میراث ماندگار برای نسل‌های بعد است، نه یک سرمایه‌گذاری موقت.

مناطق خرید ملک دائم (Freehold) در دبی؛ کجا ۱۰۰٪ مالک می‌شوید؟

دانستن قانون کافی نیست؛ باید “جغرافیا” را هم بشناسید. یکی از ظرافت‌های قوانین مالکیت ملک خارجی در دبی این است که این قانون “سراسری” نیست. یعنی شما نمی‌توانید دست روی هر خانه‌ای در هر خیابانی بگذارید و آن را بخرید. دولت دبی مناطق مشخصی را تحت عنوان “مناطق سرمایه‌گذاری” (Investment Zones) تعیین کرده است که فقط در این مناطق، صدور سند Freehold (مالکیت مطلق و دائم) برای اتباع خارجی مجاز است. خرید خارج از این مناطق، معمولاً به معنای ورود به قراردادهای اجاره بلندمدت (Leasehold) است.

قوانین مالکیت ملک خارجی در دبی اجازه خرید در کدام مناطق را می‌دهد؟

خوشبختانه، لیست مناطق آزاد (Freehold) شامل لوکس‌ترین، مدرن‌ترین و رو‌به‌رشدترین محله‌های دبی است. اگر قصد خرید ملک با مالکیت ۱۰۰٪ و عرصه و اعیان را دارید، باید تمرکز خود را روی این مناطق بگذارید. برخی از مهم‌ترینِ این مناطق عبارتند از:

• دبی مارینا (Dubai Marina) و جی‌بی‌آر (JBR): محبوب‌ترین مناطق ساحلی و توریستی برای اجاره کوتاه مدت.
• داون‌تاون دبی (Downtown Dubai): داون تاون دبی قلب شهر و مجاورت با برج خلیفه (مناسب برای پرستیژ و ارزش افزوده).
• پالم جمیرا (Palm Jumeirah): ویلاها و آپارتمان‌های لوکس روی آب (نماد تجمل دبی).
• دبی هیلز استیت (Dubai Hills Estate): منطقه‌ای سرسبز و خانوادگی (مناسب برای زندگی و سرمایه‌گذاری بلندمدت).
• بیزنس بی (Business Bay): بیزنس بی دبی قطب تجاری و مسکونی در کنار کانال آب دبی.

قانون اجاره ۹۹ ساله ملک (Leasehold) بیشتر در چه مناطقی اجرا می‌شود؟

معمولاً مناطق قدیمی‌تر دبی که بافت سنتی دارند و بیشتر ساکنان آن محلی‌ها هستند، تحت قانون اجاره ۹۹ ساله ملک قرار می‌گیرند. مناطقی مانند “دیره” (Deira)، “بر دبی” (Bur Dubai) یا برخی بخش‌های “جمیرا” (بخش‌های غیر توریستی) اغلب برای خارجی‌ها به صورت Leasehold ارائه می‌شوند. خرید در این مناطق برای یک سرمایه‌گذار خارجی که به دنبال حفظ ارزش سرمایه دلاری است، توصیه نمی‌شود؛ زیرا با گذشت زمان و نزدیک شدن به پایان قرارداد ۹۹ ساله، ارزش دارایی شما رو به کاهش می‌رود، در حالی که در مناطق Freehold، ارزش زمین و ملک معمولاً با تورم جهانی رشد می‌کند.

چرا خرید ملک Leasehold (اجاره ۹۹ ساله) برای سرمایه‌گذار خارجی توصیه نمی‌شود؟

شاید در جستجوهایتان با ملک‌هایی برخورد کنید که قیمت‌های وسوسه‌کننده‌ای دارند، اما وقتی دقیق‌تر می‌شوید، می‌بینید که سند آن‌ها Leasehold است. سوال اینجاست: اگر خرید این املاک قانونی است، چرا اکثر مشاوران حرفه‌ای شما را از آن منع می‌کنند؟ پاسخ در “ماهیت سرمایه‌گذاری” نهفته است. در اقتصاد مسکن، ما انتظار داریم که ارزش ملک با گذشت زمان افزایش یابد. اما در قانون اجاره ۹۹ ساله ملک، زمان دشمن سرمایه شماست!

پس از اتمام ۹۹ سال، چه سرنوشتی در انتظار ملک و سرمایه شماست؟

این تلخ‌ترین واقعیت درباره سندهای اجاره‌ای است. بیایید تصور کنیم شما ملکی را با سند ۹۹ ساله خریده‌اید. با گذشت هر سال، یک سال از عمر دارایی شما کم می‌شود.

• نمودار نزولی ارزش: در املاک Freehold، ارزش زمین معمولاً طی سال‌ها رشد می‌کند. اما در Leasehold، وقتی به سال‌های پایانی قرارداد نزدیک می‌شوید (مثلاً ۲۰ سال مانده به پایان)، ارزش ملک به شدت افت می‌کند؛ چون خریدار بعدی می‌داند که فقط ۲۰ سال حق استفاده دارد.
• پایان قرارداد: در پایان سال نود و نهم، حق مالکیت اعیان (ساختمان) قانوناً به صاحب اصلی زمین (Landlord) برمی‌گردد. اگرچه ممکن است گزینه‌هایی برای تمدید قرارداد وجود داشته باشد، اما این تمدید مستلزم پرداخت هزینه‌های سنگین مجدد است. عملاً شما صاحب یک دارایی هستید که تاریخ انقضا دارد.

آیا محدودیت‌های فروش و تغییرات در سندهای ۹۹ ساله جدی است؟

بله، شما در خانه‌ای زندگی می‌کنید که اختیار کامل آن را ندارید. برخلاف مالکیت دائم ملک در دبی که شما پادشاه خانه خود هستید، در سندهای اجاره‌ای:

• موانع بازسازی: برای هرگونه تغییر اساسی، بازسازی یا تعمیرات بزرگ، باید از صاحب اصلی زمین اجازه کتبی بگیرید (که گاهی زمان‌بر و پرهزینه است).
• سختی در فروش (Exit Strategy): نقدشوندگی این املاک پایین است. بسیاری از بانک‌های دبی به املاک Leasehold (به‌ویژه اگر سال‌های زیادی از عمر آن گذشته باشد) وام نمی‌دهند. وقتی وام نباشد، خریدار کمتری هم وجود دارد. این یعنی اگر روزی به پول نیاز داشته باشید، فروش این ملک بسیار دشوارتر از یک ملک Freehold در دبی مارینا یا داون‌تاون خواهد بود.

تاثیر نوع مالکیت بر دریافت اقامت و ویزای طلایی دبی

تشخیص اینکه یک ملک Freehold است یا Leasehold، همیشه با نگاه کردن به ساختمان امکان‌پذیر نیست. گاهی در یک منطقه خاص، برخی زمین‌ها وقفی یا دارای شرایط خاص هستند. اینجاست که تفاوت بین “خرید احساسی” و “خرید مهندسی شده” مشخص می‌شود. شما نیاز به یک فیلتر حقوقی دارید تا قبل از انتقال پول، از اصالت سند مطمئن شوید.

چگونه قبل از امضا، نوع سند (Freehold) را از اداره اراضی (DLD) استعلام کنیم؟

شفافیت، بزرگترین قدرت بازار املاک دبی است. اداره اراضی دبی (Dubai Land Department) ابزارهای دیجیتالی قدرتمندی را فراهم کرده است.برای اینکه بفهمیم سند یک ملک در دبی 99 ساله است یا دائمی باید از روش های زیر استفاده کنید:

• اپلیکیشن Dubai REST: این پلتفرم رسمی دولت دبی است. شما (یا مشاور شما) می‌توانید با وارد کردن مشخصات ملک، وضعیت حقوقی آن را چک کنید. اگر در بخش نوع مالکیت (Tenure Type)، عبارت Freehold درج شده باشد، یعنی مالکیت دائم است.
• برگه اطلاعات ملک (Affection Plan): قبل از هر اقدامی، ما در HB Group “نقشه تفکیکی” یا Affection Plan ملک را درخواست می‌کنیم. در این برگه رسمی، نوع کاربری و وضعیت مالکیت زمین صراحتاً ذکر شده است.

نقش مشاور حقوقی در تشخیص سندهای وقفی یا دارای محدودیت چیست؟

بسیاری از خریداران نمی‌دانند که حتی برخی املاک Freehold ممکن است “وام بانکی تسویه نشده” یا “مشکلات انحصار وراثت” داشته باشند که مانع انتقال سند قطعی شود. تیم حقوقی HB Group فراتر از یک بازدید ساده عمل می‌کند. ما با انجام پروسه “راستی‌آزمایی” (Due Diligence)، تاریخچه سند، بدهی‌های احتمالی به شرکت مدیریت ساختمان (Service Charge) و وضعیت مالکیت زمین مادر را بررسی می‌کنیم. ما تنها زمانی اجازه امضای قرارداد (SPA) را به شما می‌دهیم که تضمین کنیم سند نهایی، ۱۰۰٪ به نام شما و بدون هیچ قید و شرط زمانی صادر خواهد شد.

مقاله چرا قبل از مشاوره با اچ بی گروپ برای سرمایه گذاری در دبی اقدام نکنید! را مطالعه نمایید.

افسانه “سند ۹۹ ساله” و ترس از مصادره ملک را فراموش کنید. دبی امروز، یکی از پیشرفته‌ترین و امن‌ترین سیستم‌های ثبت مالکیت (Freehold) در جهان را دارد که به شما به عنوان یک شهروند ایرانی، حق مالکیت مطلق، ابدی و قابل توارث می‌دهد. اما شرط بهره‌مندی از این امنیت، قدم برداشتن در مسیر درست است: انتخاب منطقه مجاز و استعلام دقیق سند.

امنیت سرمایه خود را به شانس واگذار نکنید!

آیا می‌خواهید لیستی از پروژه‌های مسکونی منتخب در مناطق Freehold را که پتانسیل رشد سرمایه بالا و سند قطعی دارند، دریافت کنید؟ اجازه دهید کارشناسان حقوقی ما، سلامت سند و قرارداد شما را تضمین کنند.

🔹 همین حالا برای دریافت “مشاوره رایگان حقوقی” و “لیست پروژه‌های دارای مالکیت دائم”، با HB Group تماس بگیرید یا از طریق چت آنلاین پایین صفحه با کارشناسان HB GROUP با پاسخ دهی آنلاین در ارتباط باشید.